إمــــيـــاي الحــــبــــيـــبة
من طرف مشروع «ابنى بيتك» من المشروعات التى أثارت جدلاً كبيراً مؤخراً، وقد قامت فكرة المشروع على أساس محاولة حل أزمة السكن لشريحة معينة من المجتمع.
وعلى هذا الأساس تم وضع مواصفات للمنتفعين بالمشروع وحصر الأراضى الصالحة للدخول فى المشروع، ثم كان القرار السياسى بتوفير الأرض لكل من تقدم للحصول عليها، وهو ما لم يكن مخططاً له من البداية، ولكن القرار السياسى جاء فجأة لأسباب مختلفة قد لا نتعرض لنواحى السياسة الدعائية منها، ولكن القرار فى حد ذاته قرار رائع له مميزات إيجابية منها:
١- إعادة فكرة عدالة توزيع الأراضى بين شرائح المجتمع.
٢- مشاركة المجتمع المدنى فى حل أزمة السكن.
٣- الحد من العشوائية.
٤- المساهمة فى وضع حد للزيادة غير المبررة فى السوق العقارية بتقليل الضغط على الطلب.
٥- حل المشكلة السكانية لجيلين على الأقل الحالى والقادم لجميع من انتفعوا بالمشروع.
وإلى هنا انتهى الدور السياسى وبدأ الدور الهندسى، بداية بوضع خطوات تنفيذية للمشروع، والتى فى اعتقادى وفى اعتقاد الكثيرين لم تكن خطوات مدروسة من الناحية الهندسية بالشكل الذى يليق بحجم المشروع وعدد المنتفعين، حيث تبنت الإدارة الهندسية للمشروع فكرة إدماج طريقة المدن الجديدة فى البناء مع استخدام نماذج مناسبة وهى طريقة الإسكان الحكومية التقليدية دون اعتبار للخلفية الاجتماعية والثقافية، والوضع الاقتصادى لهذه الشريحة فوقع المشروع فى أسر مجموعة من السماسرة والبلطجية، وتجمعت فيه أسوأ العمالة المصرية فى أعمال المقاولات،
وبدلاً من أن يسهم المشروع فى الحد من العشوائية أصبح نموذجاً للعشوائية على أرض تم تخطيطها، وأرى أنه كان يجب وضع الخطوات التنفيذية للمشروع دون الالتفات للضغوط الظاهرية، التى تدعو للبدء الفورى للمشروع دون انتهاء الدراسات اللازمة معتقدين بذلك أنهم قد ساهموا فى دفع عجلة العمل وزيادة سرعة الإنجاز غير منتبهين لأن البداية الخطأ ينتج عنها من الكوارث أو على أقل تقدير من المشاكل ما يمكنه تأخير المشروع لأجل بعيد والتأثير على الجودة بشكل سلبى وكذلك زيادة فى التكلفة.. إلخ.
ونتج عن الخطوات التنفيذية التى تم اتباعها ما يلى:
١- التصميمات الهندسية للمشروع تم وضعها بشكل غير اقتصادى (بسبب السرعة الزائدة) مما دفع البعض للتغيير فيها والكثير منها دون مرجعيات هندسية.
٢- تكلفة المنشأ للدور الأرضى فقط ٨٠ ألفا وتكلفة المنشأ بالكامل ٣ أدوار (١٨٠ ألفا- دون التشطيبات الداخلية) طبقاً للتصميمات التى تم وضعها. الحكومة تلزم المنتفع بدفع (٨٠ ألفا) خلال ٩ شهور ليستحق دعما قيمته ١٥ ألفا ليصبح إجمالى التزام المنتفع ٦٥ ألفاً- سنة)، وفى حالة انتهائه من المبنى كاملاً يتم خصم باقى مستحقات الأرض.
٣- التوصيات الناتجة عن دراسات التربة اختلفت من مكان لآخر وهذا طبيعى، ولكن كانت هناك مناطق تحتاج لإحلال تربة، وقد جاء ذلك واضحا فى التقارير الهندسية، ولكن عند التنفيذ تجاهل البعض تنفيذه وهو الأمر الذى يؤثر سلباً على الجيران لأن طرق الإحلال لا تتناسب مع عمل مبان متجاورة فى أزمنة مختلف، البعض منهم ينفذ الإحلال والأكثرية منهم لا.
٤- وضع شروط تسليم واستحقاق لإجمالى الدعم لا تتناسب مع عدم تمكن الجهاز الحكومى من إنهاء المرافق ولا مع الخطوات الهندسية السليمة، حيث اختلط الأمر على الإدارة الهندسية للمشروع ما بين التأكد من إثبات جدية المنتفع لعدم تسقيع الأراضى وما يحقق المصلحة العامة، الأمر الذى جمد كثيرا من الاستثمارات دون استفادة حقيقية.
وكان يجب فى اعتقادى أن يتم التخطيط للمشروع باعتباره مشروعا رياديا -وهى حقيقة- وذا طابع خاص ومختلف، وكان يمكن تحويله لمشروع قومى تتم الاستفادة منه فى شتى المجالات الهندسية والبحثية لصالح المنتفعين أولاً ولصالح صناعة الإنشاءات فى مصر، وهى صناعة متخلفة بشكل كبير فى مصر حتى عن الدول المجاورة. ويتم ذلك عن طريق الآتى:
١- عمل مسابقة معمارية وتخطيطية بالمعطيات المفروضة (مساحة الوحدة- عدد الوحدات- التكلفة المتوقعة- إجمالى مسطح الأراضى المتاحة) للوصول إلى النماذج الأنسب.
وهى الخطوة التى من خلالها يتم تحقيق الطابع المميز للمشروع.
٢- إسناد دراسة الطرق التنفيذية إلى المراكز البحثية لوضع الطرق المثلى اقتصاديا لاتباعها فى التنفيذ.
وهى الخطوة المسؤولة عن تطوير صناعة الإنشاءات والوصول للتصميمات الاقتصادية، حيث إنه من السهل جداً تحقيق وفر فى التكلفة الإجمالية للمبنى بنسبة لا تقل عن ١٠٪ (مقارنة بالطرق التى تم اتباعها فى التنفيذ) يمكن الاستفادة منه فى عمل منطقة صناعات صغيرة مجاورة للمشروع.
٣- تقسيم المشروع على عدد من الشركات الكبيرة للتنفيذ.
وبالتالى يتم التحكم فى المسؤولية الهندسية للمشروع وضمان حد أدنى للجودة وتوفير فرص عمل وتدريب للعمالة الفنية مما يسهم فى رفع كفاءة العمالة المصرية فى مجال صناعة التشييد ذات المستوى المتواضع فى الوقت الحالى.
٤- مبالغ الدعم الحكومى تعطى دفعة مقدمة للشركات المنفذة.
٥- إنهاء المبنى كاملاً- دون التشطيبات الداخلية- وليس الدور الأرضى فقط. وهو الأمر الأفضل والأقل تكلفة.
٦- مدة تنفيذ المشروع (٣ سنوات) لاستكمال جميع المرافق.
٧- مشاركة القطاع البنكى فى وضع سياسة بيع الوحدات بالتقسيط للمنتفعين على ألا يتم التخصيص والتسليم إلا بعد الانتهاء من سداد قيمة معينة من ثمن الوحدة. وكان يمكن تقسيم المنتفعين إلى ثلاث فئات:
A. فئة قادرة على إنهاء المبنى كاملاً خلال عام.
B. فئة قادرة على إنهاء المبنى كاملاً، ولكن خلال فترة زمنية من ١٠-١٥ سنة.
C. فئة غير قادرة على الحصول إلا على وحدة من المبنى.
وهنا دور البنوك فى تنظيم تمويل المشروع.
■ التحصيل من الفئة رقم (١).
■ عمل برنامج تمويلى للفئة رقم (٢).
■ دمج الفئة رقم (٣) حيث يمكن بيع المبنى إلى ٣ أشخاص.
■ لا يتم التخصيص إلا للأشخاص منتظمى السداد.
■ يمكن فتح الباب لاستبدال المنسحبين أو غير القادرين على السداد من المشروع.
٨- يقتصر دور الجهاز التنفيذى للدولة فى الإشراف الصارم على التنفيذ ومتابعة البرامج الزمنية والتأكد من أحقية المنتفعين.
ومما سبق يجب أن نؤكد أن التخطيط الجيد يحقق استفادة قصوى ويعطى النتائج المرجوة. وحيث إنه من المتوقع أن يكون المشروع متعدد المراحل فقد يمكن الاستفادة من أخطاء ومشاكل المرحلة الأولى للمشروع فى الوصول للخطوات التنفيذية الأمثل للمراحل التالية التى يمكن أن تحقق المصلحة العامة.
وعلى هذا الأساس تم وضع مواصفات للمنتفعين بالمشروع وحصر الأراضى الصالحة للدخول فى المشروع، ثم كان القرار السياسى بتوفير الأرض لكل من تقدم للحصول عليها، وهو ما لم يكن مخططاً له من البداية، ولكن القرار السياسى جاء فجأة لأسباب مختلفة قد لا نتعرض لنواحى السياسة الدعائية منها، ولكن القرار فى حد ذاته قرار رائع له مميزات إيجابية منها:
١- إعادة فكرة عدالة توزيع الأراضى بين شرائح المجتمع.
٢- مشاركة المجتمع المدنى فى حل أزمة السكن.
٣- الحد من العشوائية.
٤- المساهمة فى وضع حد للزيادة غير المبررة فى السوق العقارية بتقليل الضغط على الطلب.
٥- حل المشكلة السكانية لجيلين على الأقل الحالى والقادم لجميع من انتفعوا بالمشروع.
وإلى هنا انتهى الدور السياسى وبدأ الدور الهندسى، بداية بوضع خطوات تنفيذية للمشروع، والتى فى اعتقادى وفى اعتقاد الكثيرين لم تكن خطوات مدروسة من الناحية الهندسية بالشكل الذى يليق بحجم المشروع وعدد المنتفعين، حيث تبنت الإدارة الهندسية للمشروع فكرة إدماج طريقة المدن الجديدة فى البناء مع استخدام نماذج مناسبة وهى طريقة الإسكان الحكومية التقليدية دون اعتبار للخلفية الاجتماعية والثقافية، والوضع الاقتصادى لهذه الشريحة فوقع المشروع فى أسر مجموعة من السماسرة والبلطجية، وتجمعت فيه أسوأ العمالة المصرية فى أعمال المقاولات،
وبدلاً من أن يسهم المشروع فى الحد من العشوائية أصبح نموذجاً للعشوائية على أرض تم تخطيطها، وأرى أنه كان يجب وضع الخطوات التنفيذية للمشروع دون الالتفات للضغوط الظاهرية، التى تدعو للبدء الفورى للمشروع دون انتهاء الدراسات اللازمة معتقدين بذلك أنهم قد ساهموا فى دفع عجلة العمل وزيادة سرعة الإنجاز غير منتبهين لأن البداية الخطأ ينتج عنها من الكوارث أو على أقل تقدير من المشاكل ما يمكنه تأخير المشروع لأجل بعيد والتأثير على الجودة بشكل سلبى وكذلك زيادة فى التكلفة.. إلخ.
ونتج عن الخطوات التنفيذية التى تم اتباعها ما يلى:
١- التصميمات الهندسية للمشروع تم وضعها بشكل غير اقتصادى (بسبب السرعة الزائدة) مما دفع البعض للتغيير فيها والكثير منها دون مرجعيات هندسية.
٢- تكلفة المنشأ للدور الأرضى فقط ٨٠ ألفا وتكلفة المنشأ بالكامل ٣ أدوار (١٨٠ ألفا- دون التشطيبات الداخلية) طبقاً للتصميمات التى تم وضعها. الحكومة تلزم المنتفع بدفع (٨٠ ألفا) خلال ٩ شهور ليستحق دعما قيمته ١٥ ألفا ليصبح إجمالى التزام المنتفع ٦٥ ألفاً- سنة)، وفى حالة انتهائه من المبنى كاملاً يتم خصم باقى مستحقات الأرض.
٣- التوصيات الناتجة عن دراسات التربة اختلفت من مكان لآخر وهذا طبيعى، ولكن كانت هناك مناطق تحتاج لإحلال تربة، وقد جاء ذلك واضحا فى التقارير الهندسية، ولكن عند التنفيذ تجاهل البعض تنفيذه وهو الأمر الذى يؤثر سلباً على الجيران لأن طرق الإحلال لا تتناسب مع عمل مبان متجاورة فى أزمنة مختلف، البعض منهم ينفذ الإحلال والأكثرية منهم لا.
٤- وضع شروط تسليم واستحقاق لإجمالى الدعم لا تتناسب مع عدم تمكن الجهاز الحكومى من إنهاء المرافق ولا مع الخطوات الهندسية السليمة، حيث اختلط الأمر على الإدارة الهندسية للمشروع ما بين التأكد من إثبات جدية المنتفع لعدم تسقيع الأراضى وما يحقق المصلحة العامة، الأمر الذى جمد كثيرا من الاستثمارات دون استفادة حقيقية.
وكان يجب فى اعتقادى أن يتم التخطيط للمشروع باعتباره مشروعا رياديا -وهى حقيقة- وذا طابع خاص ومختلف، وكان يمكن تحويله لمشروع قومى تتم الاستفادة منه فى شتى المجالات الهندسية والبحثية لصالح المنتفعين أولاً ولصالح صناعة الإنشاءات فى مصر، وهى صناعة متخلفة بشكل كبير فى مصر حتى عن الدول المجاورة. ويتم ذلك عن طريق الآتى:
١- عمل مسابقة معمارية وتخطيطية بالمعطيات المفروضة (مساحة الوحدة- عدد الوحدات- التكلفة المتوقعة- إجمالى مسطح الأراضى المتاحة) للوصول إلى النماذج الأنسب.
وهى الخطوة التى من خلالها يتم تحقيق الطابع المميز للمشروع.
٢- إسناد دراسة الطرق التنفيذية إلى المراكز البحثية لوضع الطرق المثلى اقتصاديا لاتباعها فى التنفيذ.
وهى الخطوة المسؤولة عن تطوير صناعة الإنشاءات والوصول للتصميمات الاقتصادية، حيث إنه من السهل جداً تحقيق وفر فى التكلفة الإجمالية للمبنى بنسبة لا تقل عن ١٠٪ (مقارنة بالطرق التى تم اتباعها فى التنفيذ) يمكن الاستفادة منه فى عمل منطقة صناعات صغيرة مجاورة للمشروع.
٣- تقسيم المشروع على عدد من الشركات الكبيرة للتنفيذ.
وبالتالى يتم التحكم فى المسؤولية الهندسية للمشروع وضمان حد أدنى للجودة وتوفير فرص عمل وتدريب للعمالة الفنية مما يسهم فى رفع كفاءة العمالة المصرية فى مجال صناعة التشييد ذات المستوى المتواضع فى الوقت الحالى.
٤- مبالغ الدعم الحكومى تعطى دفعة مقدمة للشركات المنفذة.
٥- إنهاء المبنى كاملاً- دون التشطيبات الداخلية- وليس الدور الأرضى فقط. وهو الأمر الأفضل والأقل تكلفة.
٦- مدة تنفيذ المشروع (٣ سنوات) لاستكمال جميع المرافق.
٧- مشاركة القطاع البنكى فى وضع سياسة بيع الوحدات بالتقسيط للمنتفعين على ألا يتم التخصيص والتسليم إلا بعد الانتهاء من سداد قيمة معينة من ثمن الوحدة. وكان يمكن تقسيم المنتفعين إلى ثلاث فئات:
A. فئة قادرة على إنهاء المبنى كاملاً خلال عام.
B. فئة قادرة على إنهاء المبنى كاملاً، ولكن خلال فترة زمنية من ١٠-١٥ سنة.
C. فئة غير قادرة على الحصول إلا على وحدة من المبنى.
وهنا دور البنوك فى تنظيم تمويل المشروع.
■ التحصيل من الفئة رقم (١).
■ عمل برنامج تمويلى للفئة رقم (٢).
■ دمج الفئة رقم (٣) حيث يمكن بيع المبنى إلى ٣ أشخاص.
■ لا يتم التخصيص إلا للأشخاص منتظمى السداد.
■ يمكن فتح الباب لاستبدال المنسحبين أو غير القادرين على السداد من المشروع.
٨- يقتصر دور الجهاز التنفيذى للدولة فى الإشراف الصارم على التنفيذ ومتابعة البرامج الزمنية والتأكد من أحقية المنتفعين.
ومما سبق يجب أن نؤكد أن التخطيط الجيد يحقق استفادة قصوى ويعطى النتائج المرجوة. وحيث إنه من المتوقع أن يكون المشروع متعدد المراحل فقد يمكن الاستفادة من أخطاء ومشاكل المرحلة الأولى للمشروع فى الوصول للخطوات التنفيذية الأمثل للمراحل التالية التى يمكن أن تحقق المصلحة العامة.
